¿Qué es un Hard Money Loan?
Un préstamo de dinero duro, o “hard money loan”, es un tipo de financiamiento ofrecido por inversionistas privados o empresas, no bancos. Está asegurado por el valor de la propiedad.
Este tipo de préstamo no requiere verificación de impuestos, ingresos, ni a veces del crédito. Lo que realmente importa es el valor del inmueble y el potencial del proyecto.
Intereses de un Hard Money Loan
A diferencia de una hipoteca tradicional, un préstamo de hard money tiene intereses más altos, usualmente entre el 9.99% y el 12.99%. Esto se debe al mayor riesgo para el prestamista.
Sin embargo, estos préstamos son a corto plazo —de 6 a 24 meses— y están diseñados para inversionistas que necesitan acceso rápido a capital.
¿Para qué sirve un Hard Money Loan?
Un préstamo hard money no es para comprar una casa donde vas a vivir.
Se usa principalmente para adquirir, renovar y vender propiedades —lo que en inglés se conoce como “fix and flip”. Este modelo es muy común entre inversionistas latinos en Estados Unidos.
Los “fix and flippers” usan hard money loans para aprovechar oportunidades sin tener que usar su propio dinero para renovar.
Los bancos tradicionales no ofrecen este tipo de producto, por eso existen los hard money lenders.
Ejemplo de un Hard Money Loan
Paso 1: Encuentra una casa fea
Encuentra una propiedad con potencial, pero que necesita renovación. La llamaremos “la casa fea”.
Paso 2: Compara los valores de la zona
Evalúa propiedades similares ya renovadas. Ejemplo:
- Casa renovada: $400,000
- Casa fea: $260,000 (65% del valor)
💡 Tip: No pagues más del 70% del valor potencial de venta.
💡 Usa páginas como InvestorLift.com para buscar oportunidades.
Paso 3: Presupuesta las reparaciones
Regla rápida para estimar:
- $10/ft² renovaciones ligeras
- $20/ft² renovaciones medias
- $30/ft² renovaciones pesadas
Ejemplo: Casa de 1,720 ft² con renovaciones pesadas = $51,600.
Paso 4: ¿Va o No va?
Haz el análisis básico:
- Costo de propiedad: $260,000
- Reparaciones: $51,600
- Costo bruto: $311,600
- Valor potencial: $400,000
- Utilidad bruta: $88,400 (22.1%)
Si el margen supera el 18%, vale la pena seguir.
Paso 5: Calcula todos los números
- Costo del proyecto: $311,600
- Downpayment: $50,000
- Préstamo: $261,600
- Duración: 3 meses
- Interés (3 meses a 12% anual): $7,848
- Costos de cierre: $15,000
- Costo neto total: $334,448
- Utilidad neta: $65,552 (16.38%)
Paso 6: Aplica con un Hard Money Lender
Para que te presten, los lenders consideran:
- Utilidad neta: Mínimo 10%, ideal 15-18%.
- Experiencia: Si es tu primer flip, te pedirán más enganche y un interés mayor.
- Downpayment: Lo común es 20%+. Si ya tienes experiencia, pueden financiar hasta el 100%.
Pre-aprobaciones toman 1–3 días, y el cierre puede ocurrir en 10–15 días.
Conclusión: Cómo hacer un Fix and Flip con Hard Money
Hacer fix & flip con hard money no es tan complicado:
- Analiza propiedades en 2–3 horas.
- Si los números cuadran, contacta a un lender (¡como nosotros!).
- Ellos validarán tus números y te ofrecerán los términos del préstamo.
Un buen hard money lender será tu segundo par de ojos. Te ayuda a detectar errores y evitar riesgos antes de cerrar.
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